Menyewakan properti sendiri, seberapa untung?

Menyewakan properti sendiri, seberapa untung?
 Century 21 Broker Properti Jual Beli Sewa Rumah Indonesia
Motif terbesar dari investasi properti bukan terletak pada keuntungan yang diperoleh saat menjual kembali (capital gain), melainkan dari perolehan uang sewa yang dikumpulkan (yield/cap rate) setiap tahun sampai satu periode tertentu. Keuntungan optimal dari kombinasi kedua potensi pendapatan atas hasil properti tersebut adalah timing.

Kejelian investor untuk meletakkan keputusan menyewakan dan saat menjualnya kembali akan membentuk strata keuntungan yang paling optimal.

Rumus sederhana dari model investasi properti adalah “menyewakan dalam kurun waktu tertentu dan menjual setelah hasil sewa berada pada level yang tidak lagi tinggi”.

Pada fase dimana Anda menyewakan, sebaiknya diperhatikan dua hal yaitu : (1) carilah properti yang memiliki yield lebih tinggi atau setidaknya sama dengan suku bunga bank (positive spread); (2) Investasi dengan yield tertinggi di Indonesia dicapai melalui kepemilikan apartemen dan ruko. Kedua jenis properti ini memberikan yield rata2 diatas 10%, artinya besarnya hasil sewa adalah 10% dari harga pasarnya.

Pada saat Anda menjual, perhatikan tiga hal berikut ini : (1) property clock berada pada fase seller’s market sehingga Anda memiliki daya tawar lebih baik; (2) properti sudah mencapai periode kematangan (maturity) untuk dijual; (3) adanya alternatif investasi properti baru yang bisa menggantikan.

Kepekaan seorang investor properti pada timing dalam memainkan kombinasi antara fase menyewakan dan menjual harus berada pada titik puncak penerimaan. Kalkulasi Anda harus meyakini bahwa setelah itu akan terjadi penurunanyield yang dikenal sebagai siklus menurun setelah matang (the law of deminishing return). Dalam simulasi biasa dengan keadaan pasar yang tidak terjadi kejutan makro ekonomi (seperti krisis global), masa ideal menyewakan properti pada umumnya mencapai kematangan pada kisaran 7-8 tahun. Setelah masa itu, jika properti terletak pada area pengembangan baru, Anda masih akan mencapai puncak-puncak pendapatan baru, tetapi jika tidak terjadi apa-apa, maka investasi Anda akan sudah terjadi tarik menarik antara biaya dan pendapatan. Renovasi besar (desain, atap, lantai, dll.) sudah mulai akan menjadi struktur biaya dan beberapa diantaranya tidak dapat ditunda pekerjaannya. Ketika Anda mengabaikan peremajaan (home improvement), maka nilai sewa akan tertekan.

Besarnya yield/cap rate per-tahun sangat variatif dan Anda juga harus teliti memilih area dan jenis propertinya. Yield tertinggi tercapai pada apartemen dan ruko yang mencapai kisaran nilai 10-13%, sedangkan jenis properti lainnya seperti rumah (pada lokasi standar) tidak beranjak pada nilai 3-7% saja; anomali terjadi pada perumahan di beberapa lokasi utama.

Pada sebagian investor, keputusan-keputusan menentukan pilihan dilakukan atas dasar feeling/intuisi bisnis saja. Bisa jadi, suatu saat pilihan itu jitu, tetapi kebanyakan pilihan itu justru akan menjadi beban dan ketika kemudian disadari bahwa investasinya salah, properti ternyata bukanlah alat investasi yang mudah diuangkan (non-likuid).

Menghubungi broker properti adalah salah satu keputusan bijaksana untuk mengurangi beban resiko pada pilihan properti yang salah. Jauh lebih murah bagi Anda memanfaatkan jasa broker, apalagi marketing fee hanya dikenakan kepada penjual saja sedangkan pembeli tidak membayar apapun juga.